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房地产行业是钢铁行业的晴雨表，研究钢铁行业必不可少对房地产行业的做到，补没法对房地产周期的定位，少不了对房地产建设的解读。2019年7月30日，中央政治局会议沿袭坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，并且更进一步明确提出不将房地产作为短期性刺激经济的手段。

房地产基调已以定，我国房地产行业对钢材的市场需求转入上行地下通道。分析框架：房地产建设周期对钢材市场需求的影响钢材市场需求正处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响，销售回款情况更进一步在中期影响新开工的持续性，长年来看，国家政策和资金意愿影响房屋销售和新开工，最后影响钢材市场需求，构成钢铁行业的房地产分析框架。

（1）新开工要求房地产行业对钢材市场需求的短期节奏。钢铁消耗主要坐落于房地产建设周期前端，因此必须重点注目拿地、动工这两个前周期指标，一般来说开发商不会在取得土地使用权后16个月开始转入现场施工。

（2）资金回款要求房地产行业对钢材市场需求的中期节奏。由于房屋销售情况要求了开发商资金回笼和再行投资的节奏，一般来说从动工到期房预售必须69个月，从动工到现房销售必须24年的时间。从资金占用角度抵达，开发商通过延长动工至预售的时间，变长预售至完工交付给的时间，可以仅次于程度的增加资金占用，回笼现金流。

新开工周期延长，不利于钢铁市场需求。（3）国家政策和资金意愿要求房地产行业对钢材市场需求的长年方向。国家政策可以区分为货币政策和行业政策，货币政策主要是提升或上调存贷款基准利率；行业政策手段更加非常丰富，还包括限售、禁售、出租汽车、限贷等。资金意愿可以通过房地产开发资金来密切相关。

房地产开发资金主要有四个来源：国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金。其中，其他资金（个人按揭贷款和定金及预收款）占到房地产开发资金的比重与日俱增，为50%以上，重要性大大提高。

现代科学模型：钢材销售量与房地产行业的同步通过2006年2月至2019年6月数据，以重点企业钢材销售量为因变量，房地产行业涉及指标为自变量，建构重返模型奠定房地产行业与钢材市场需求的相互关系。重返模型结果表明，新开工面积、施工面积、现房销售面积、期房销售面积4项指标与钢材销售量呈现出明显于是以涉及关系，商品房待售面积与钢材销售量为明显偏移关系，合乎经济实质。（1）房地产建设前周期中消耗大量钢材，新开工面积与钢材销售量明显涉及。新开工面积归属于前周期指标，与钢材消耗构成明显涉及，新开工面积每减少1万平方米，钢材销量减少230吨。

施工面积中涵括房地产建设前周期，因此也与钢材销量明显于是以涉及，施工面积每减少1万平方米，钢材销售量减少19吨。完工面积归属于房地产开发后周期阶段，重返模型表明与钢材销售量无明显关联。

（2）商品房销售为开发商获取现金流，性刺激再度新开工，商品房销售与钢材销售量明显于是以涉及。期房销售面积每减少1万平方米，钢材销售量减少12035吨；现房销售面积每减少1万平方米，钢材销售量减少9108吨。（3）商品房待售面积指商品房现房库存，是狭义的商品房库存，当库存减少时，开发商动工积极性回升，利空钢材销售量。重返模型某种程度体现了商品房库存与钢材销售量的偏移关系，商品房待售面积每减少1万平方米，钢材销售量增加197吨。

感官未来：房地产行业对钢材市场需求转入上行地下通道2019年16月，房屋新开工的韧性为钢材市场需求获取确保。2019年3月重点企业钢材成交量缔造近3年新纪录，超过5544.74万吨。根据中钢协统计数据，6月重点企业钢材成交量之后上升至5694.22万吨。

目前，我国房地产行业正处于前高后较低状态，动工较高，销售走弱。前周期指标中，房地产开发投资增长速度保持在较高水平，2019年6月总计同比增长速度约10.90%；房屋新开工面积总计同比增长速度虽然仍然保持在10.10%的水平，但高于20162018年同期水平，并经常出现了拐头向上的趋势。房屋施工面积总计同比增幅约8.8%，大大打破市场预期。

后周期指标中，房屋完工面积和商品房销售面积正处于负增长区间，总计同比增长速度分别为-12.70%和-1.8%。现房库存仍然保持去化状态，2019年6月待售商品房面积总计同比增加8.9%。短期来看，当前房屋新开工正处于沉醉于韧性、抵抗回升的状态。

2019年，房屋新开工面积从4月的峰值回升，6月，房屋新开工面积总计同比增长速度为10.1%，高于20162018年水平。中期来看，资金回款走差对新开工的助力弱化。

2010年至今，期房与现房销售面积领先于新开工面积6个月。当前房屋新开工的韧性之后来自于6个月前商品房销售带给的现金流。

2018年信贷紧绷，开发商采行低周转模式，减缓动工后预售、拿地、再行动工的节奏。2018年下半年，商品房销售面积保持在同比快速增长1.4%4.2%的水平，给与开发商充足的现金流，从而再行投资造就新开工走强。目前，商品房销售面积（不含期房和现房）转入负增长区间，2019年16月依序为-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，从购买面积某种程度可以显现出端倪，2019年16月，本年购买土地面积增长速度保持在-28%至-34%的负区间。

过去承托新开工韧性的资金萎缩，土地储备回升，新开工开始承压。长年来看，国家政策和资金意愿要求房地产市场的长年方向。

目前，行业政策人品于长效机制，不改为放宽状态。2019年7月30日，中央政治局会议特别强调坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，更进一步明确提出不将房地产作为短期性刺激经济的手段。

同时，监管持续施加压力，诱导资金流向房地产。例如，银行、信托等金融机构对房地产行业的借贷强化监管工作，房地产企业发售外债不能用作移位未来一年内届满的中长期境外债务等。

总之，我国房地产行业对钢材的市场需求转入上行地下通道。

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